Окремі питання фінансування будівництва житла Євген Мануляк
директор консалтингової фірми «Лекс»
м. Івано-Франківськ, адвокат До недавнього часу новобудови на регіональних ринках у переважній більшості продавалися на підставі договорів про пайову участь та інвестиційних договорів. Із набранням чинності 14 січня 2006 р. Закону України «Про внесення змін та доповнень до деяких законодавчих актів України» від 15 грудня 2005 року було внесено суттєві зміни до Закону України «Про інвестиційну діяльність». Частину 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» було викладено в такій редакції: «Об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості». У зв’язку із набранням чинності 14 січня 2006 року Закону України «Про внесення змін та доповнень до деяких законодавчих актів України» від 15 грудня 2005 року та внесенням змін до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» у фахівців виникли питання щодо свободи договору у будівництві. Розглянемо їх детальніше. Відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору, що згідно з п. 1 ст. 6 ЦК України дозволяє сторонам укладати договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Із врахуванням цього сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Норми ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» регулюють питання фінансування спорудження об’єктів житлового будівництва шляхом залучення коштів фізичних та юридичних осіб. У разі укладання цивільно-правових договорів, що проводиться на підставі ЦК України, кошти, отримані за цими договорами, що передбачають їх оплатність, на нашу думку, не мають статусу залучених коштів або не вважаються інвестиціями. Отже, у ст. 4 цього Закону йдеться про об’єкти, для фінансування яких замовник залучає кошти на підставі спеціальних (інвестиційних) договорів та за рахунок коштів, по яких ведеться окремий облік, проводиться фінансування будівництва. Саме ці об’єкти не можуть бути об’єктами інвестування. Разом з цим вважаємо за необхідне визначити сферу нормативного регулювання ЦК України та Закону України «Про інвестиційну діяльність» під час будівництва житла на замовлення фізичних та юридичних осіб. Згідно зі ст. 4 ЦК України основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України. Актами цивільного законодавства є також інші закони України, які приймаються відповідно до Конституції України та цього Кодексу. Втім слід зауважити, що ч. 2 ст. 6 ЦК України зобов’язує суб’єкта права законодавчої ініціативи подати до Верховної Ради України разом із проектом закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, проект закону про внесення змін до ЦК України.
|
