Формування моделі фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку споживчий (іпотечний) кооператив

Євген Мануляк
директор консалтингової фірми «Лекс», м. Івано-Франківськ, адвокат

Протягом останніх трьох років ринок нерухомості та будівництва житла переживав злети і падіння. Динамічно зростаюче, неоднозначне правове регулювання будівельної галузі неодноразово змушувало практиків шукати варіанти продовження роботи на ринку. Одним із найбільш одіозних законодавчих актів вважається Закон України «Про внесення змін та доповнень до деяких законодавчих актів України» від 15 грудня 2005 р., яким було внесено суттєві зміни до Закону України «Про інвестиційну діяльність». Частину 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» було викладено в такій редакції: «Об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості».

У зв’язку з набранням чинності 14 січня 2006 р. Закону України «Про внесення змін та доповнень до деяких законодавчих актів України» від 15 грудня 2005 р. та внесенням змін до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» у фахівців виникли питання щодо способів фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва в рамках існуючих законодавчих обмежень. Одним із таких способів, на нашу думку, є створення споживчого (іпотечного) кооперативу.

Фінансування житлового будівництва з використанням обслуговуючого кооперативу є законним способом фінансування житлового будівництва згідно з Законом України «Про кооперацію», незважаючи на те, що в ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» про такий варіант житлового фінансування навіть не згадується. Це обумовлено тим, що Закон України «Про кооперацію» має спеціальний характер для врегулювання даних правовідносин і має пріоритет перед нормами Закону України «Про інвестиційну діяльність». Споживчий іпотечний кооператив є неприбутковою організацією — споживчим кооперативом, створеним для задоволення потреб членів кооперативу і інших фізичних осіб (якщо членами кооперативу є юридичні особи), що мають необхідність у придбанні житлової та іншої нерухомості шляхом будівництва, інвестування в будівництво, придбання на первинному та вторинному ринку нерухомості за власні та залучені кошти, а також для наступної експлуатації та обслуговування придбаної нерухомості.

Таке визначення споживчого іпотечного кооперативу співвідноситься із загальним визначенням споживчого кооперативу (споживчого товариства), наведеного у ст. 2 Закону України «Про кооперацію». Відповідно до Цивільного кодексу України кооператив є юридичною особою (ст. 80, 83), непідприємницьким товариством (неприбутковою організацією) (ст. 85, 86).

На підставі статей 85, 86 ЦК України споживчий кооператив може поряд зі своєю основною діяльністю здійснювати підприємницьку діяльність, якщо інше не встановлено законом і якщо ця діяльність відповідає меті, задля якої він був створений, та сприяє її досягненню, тобто діяльність, яка спрямована на досягнення мети, заради якої він створений та відповідає їй.