Право користування чужою земельною ділянкою для забудови: коментар глави 34 ЦК України

Євген Мічурін
доцент кафедри цивільного права та процесу Харківського національного університету внутрішніх справ, кандидат юридичних наук, доцент

1. Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (ст. 413 ЦК України).

Згідно із ч. 1 ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Коментована норма встановлює право власника земельної ділянки надати її в користування для забудови іншій особі. Суперфіцій охоплює користування земельною ділянкою виключно для таких цілей: будівництво промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Названі цілі використання земельної ділянки мають узгоджуватися із земельним кадастром, а саме — визначеним у ньому цільовим використанням земельної ділянки. Оскільки земельна ділянка під забудову віддається іншій особі, очевидно, що власник земельної ділянки і власник збудованої будівлі мають бути різними особами.

Підставами виникнення права суперфіцію є договір чи заповіт. Договір про встановлення суперфіцію є наслідком домовленості власника земельної ділянки і особи, що має намір розпочати на цій земельній ділянці будівництво промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Очевидно, немає перешкод для укладення договору про суперфіцій і у випадку, коли змінюється власник ділянки чи власник будівлі, тобто щодо вже збудованого і прийнятого в експлуатацію об’єкта — будівлі чи споруди, розташованого на чужій земельній ділянці. Це не суперечить сутності суперфіцію, започаткованому ще у Стародавньому Римі. Особа може набути право користування чужою земельною ділянкою під забудову (суперфіцій) через заповіт від власника земельної ділянки (через покладення на особу, якій за заповітом перейде земельна ділянка, обов’язку надати цю земельну ділянку іншій особі під забудову), а також від особи, яка вже є землекористувачем за договором суперфіцію і заповідає це право іншій особі — спадкоємцю.

Відповідно до ч. 2 ст. 413 ЦК України право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті. Суперфіцій є речовим майновим правом, що не має суто особистого характеру. Тому це право може відчужуватися чи передаватися у спадок. Продаж чи інше відчуження майнового права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцію) дозволені законом. Також це право можна обміняти на майно, роботи, послуги чи укласти щодо права користування чужою земельною ділянкою інший договір з відчуження. Особа, яка має право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), вправі заповісти це право як спадкоємцю за законом, так і особі, що не є спадкоємцем за законом. Це право переходить до спадкоємця, що прийняв спадщину, після смерті землекористувача.

Частиною 3 ст. 413 ЦК України визначено особливості встановлення суперфіцію земельних ділянок державної або комунальної власності для забудови. Відповідно до вимог цієї норми право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу. Наведеною нормою обмежено можливість участі майнового права (суперфіцію) у цивільному обороті, якщо мова йде про право користування для забудови земельною ділянкою державної або комунальної власності. Таке право не може бути відчужено землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу. Отже, законом обмежена застава майнових прав (суперфіцію), якщо мова йде про право користування для забудови земельною ділянкою державної або комунальної власності. Обмеженою є можливість внесення цього майнового права і до статутного фонду юридичної особи. Втім, якщо до статутного фонду вноситься будівля, що розташована на земельній ділянці державної або комунальної власності, перехід права суперфіцію є можливим, оскільки тут до власності юридичної особи переходить будівля, а не майнове право (суперфіцій). Очевидно, обмеження щодо застави стосується майнового права (суперфіцію) щодо земельної ділянки державної або комунальної власності й не поширюється на майно (будівлю), яке перебуває у власності особи і розташоване на земельній ділянці державної або комунальної власності, щодо якої встановлено суперфіцій.

Згідно із ч. 4 ст. 413 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п’ятою цієї статті. Строк права користування чужою земельною ділянкою для забудови (строк користування земельною ділянкою для забудови) визначається сторонами в договорі про суперфіцій. Утім цей строк може і не визначатися в договорі (суперфіцій на невизначений строк). Суперфіцій є речовим правом, тривалим за часом дії. Тому право суперфіцію може існувати, за загальним правилом, від кількох років і більше.