Поняття та ознаки об’єкта незавершеного будівництва

А. С. Савченко
викладач кафедри цивільно-правових дисциплін Харківського національного університету внутрішніх справ

Останнім часом ми є свідками будівельного буму, який призвів до значного зростання ринкової вартості об’єктів нерухомості. Економічна криза, яка розпочалася у 2008 році, сприяла певному зниженню цін на нерухомість і як наслідок — призупиненню нового будівництва. Однак незабудовані земельні ділянки і зараз залишаються «ласим шматком» для заможних забудовників. Серед призначених для забудови значним попитом на ринку нерухомості користуються земельні ділянки, на яких вже було розпочато будівництво, але через різні обставини не було завершено. Інтерес до них зумовлений передусім тим, що при вкладанні інвесторами коштів у завершення будівництва значно економиться час порівняно із зведенням об’єкта нерухомості від самого початку. У цьому разі відсутня тривала у часі процедура оформлення документів на будівництво, а тому інвестор набагато швидше отримує добудовану нерухомість. У зв’язку з цим сьогодні об’єкти незавершеного будівництва та юридичні питання, пов’язані з їх правовим положенням, виникненням та переданням прав на них, є предметом постійної уваги не тільки інвесторів і забудовників, а й законодавця, який намагається унормувати відносини, що виникають із приводу об’єктів, будівництво яких не було завершено.

Однак на цей час, у чинному законодавстві так і не закріплено єдиного визначення поняття «об’єкт незавершеного будівництва» і його основних ознак, що не дозволяє виробити єдині принципи, за якими має відбуватися оборот незавершеного будівництва. Через це виникають чисельні питання, пов’язані з юридичним оформленням виникнення та припинення прав на об’єкти незавершеного будівництва, які не мають однозначного вирішення у практиці діяльності державних органів у сфері будівництва та в судовій практиці у спорах, пов’язаних з об’єктами незавершеного будівництва. Тому питання правового положення об’єктів незавершеного будівництва залишається сьогодні вкрай актуальними.

Серед багатьох питань, пов’язаних з об’єктами незавершеного будівництва, особливу теоретичну актуальність і практичну значущість має питання щодо їх місця в системі об’єктів цивільних прав, та пов’язане з цим питання про зміст поняття «об’єкт незавершеного будівництва» і його основні ознаки, за якими він відрізняється від інших об’єктів, що розташовуються на земельній ділянці.

У чинному законодавстві та юридичній літературі «об’єкти незавершеного будівництва» часто позначаються різними термінами, наприклад «об’єкт нерухомого майна, не завершений будівництвом», «незакінчене будівництво», «об’єкт, не завершений будівництвом» та «об’єкт будівництва» тощо. При вживанні цих різноманітних позначень, як правило, розуміється те саме нове майно — об’єкт будівництва, створення якого не було завершено — «об’єкт незавершеного будівництва», однак при цьому в різних нормативно-правових актах неоднаково розкривається зміст цих понять.

Наприклад, у ст. 1 Закону України «Про іпотеку» [2] під об’єктом незавершеного будівництва розуміється об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та який не прийнято в експлуатацію відповідно до законодавства. За змістом цієї норми недобудована споруда вважається об’єктом незавершеного будівництва незалежно від стану її готовності, головним є те, що на розпочате спорудження об’єкта особою були понесені витрати. Тому навіть закладений фундамент може бути віднесений до незавершеного будівництва і може передаватися в іпотеку поряд з іншими нерухомими об’єктами.

У іншому нормативному акті, у Положенні про надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам для придбання у сільській місцевості завершених або незавершених будівництвом індивідуальних житлових будинків [3], затвердженому Наказом Мінагрополітики України від 25.04. 2001 року № 113/198, під незавершеним будівництвом індивідуального житлового будинку розуміється розпочатий будівництвом і не прийнятий в експлуатацію індивідуальний житловий будинок із надвірними підсобними приміщеннями, будівництво яких здійснюється в межах сільських населених пунктів, на підставі оформлених відповідно до чинного законодавства документів.

Разом з цим у п. 1.3 Інструкції про порядок розпорядження майном підприємств, що належать до сфери управління Міністерства вугільної промисловості України [5], затвердженої Наказом Міністерства вугільної промисловості України № 246 від 17.06.2009 року, під об’єктом незавершеного будівництва розуміється обсяг фактично освоєних капітальних вкладень на незакінчених і не введених в експлуатацію будовах та об’єктах будівництва станом на певну дату.

Однак ці нормативно-правові акти регулюють окремі питання обороту об’єктів незавершеного будівництва, залежно від сфери їх використання, утім їх аналіз не надає можливості зробити висновок про характерні ознаки об’єкта незавершеного будівництва та вирішити питання про можливість його віднесення до нерухомого майна.

При віднесенні об’єктів до незавершеного будівництва, як правило, виходять переважно з того, що будь-який об’єкт, який створюється в результаті здійснення цілого комплексу різноманітних будівельних робіт, передбачених будівельним проектом, вважається незавершеним доти, поки не будуть виконані всі роботи, необхідні для доведення його до того стану, в якому він може використовуватися за його призначенням. Однак при цьому не звертається увага, що створюване при проведенні будівельних робіт нове майно з технічної точки зору є лише об’єктом будівництва незалежно від його інженерно-технічних характеристик, а з юридичної точки зору може належати до різного за юридичним характером майна. Наприклад, мала архітектурна форма, яка не має фундаменту, якщо її спорудження не було завершено, для будівельника є незавершеним будівництвом, так само як і недобудований багатоповерховий будинок. Проте для юриста, якщо у першому випадку мала архітектурна форма належить до рухомого майна, то в другому — багатоповерховий будинок є нерухомим майном.

Із наведеного є очевидним, що вирішення питання про те, яке саме майно охоплює так часто вживане у законодавстві поняття «об’єкт незавершеного будівництва», має не тільки теоретичне, а й важливе практичне значення, оскільки від цього прямо залежить, за якими правилами повинно відбуватись юридичне оформлення виникнення та припинення прав на об’єкти незавершеного будівництва, зокрема за правилами, встановленими для рухомого чи нерухомого майна?

За відсутності чіткого поняття «об’єкт незавершеного будівництва» вирішення цього питання значно ускладнюється також у зв’язку із недостатньою виваженістю та узгодженістю між собою окремих положень чинного законодавства, які стосуються об’єктів нерухомості, будівництво яких не було завершено, що в деяких випадках взагалі призводить до «тупикових» ситуацій.

Так, наприклад, у абз. 1 ч. 2 ст. 331 ЦК закріплено загальне правило, за яким визначається момент, з якого може виникати право власності на новостворене нерухоме майно. Відповідно до цього правила право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Згідно із абз. 1 ч. 3 ст. 331 ЦК до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Тобто за змістом цих норм об’єкт незавершеного будівництва до його остаточного завершення розглядається лише як певна сукупність використаних при його створенні будівельних матеріалів, а отже, не може вважатися нерухомим майном, навіть якщо незавершений об’єкт будівництва характеризуються ознаками, за якими відповідно до ст. 181 ЦК майно прийнято відносити до нерухомості.

Таким чином, вирішальним для віднесення об’єкта будівництва до нерухомого майна є завершення його будівництва. Лише після цього такий об’єкт може вважатися нерухомим майном. Тобто за змістом цих норм єдине, що не дозволяє відносити незавершене будівництво до нерухомості, є не доведення до стану готовності для його подальшого використання за призначенням, а наявність чи відсутність передбачених ст. 181 ЦК ознак, за якими нерухоме майно відрізняється від рухомого майна.

Однак, навіть незважаючи на остаточне завершення будівництва, особа, яка збудувала об’єкт, відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 331 ЦК не може вважатися власником новобудови до моменту прийняття до експлуатації. Отже, складається досить непроста для розуміння ситуація: до завершення будівництва особа є власником використаних будівельних матеріа лів, а із завершенн ям будівництва такі будівельні матеріа ли обертаються на нерухоме майно, однак право власності на нього в особи не виникає до прийняття його до експлуатації. При цьому для виникнення права власності недостатньо навіть і введення в експлуатацію, оскільки згідно із абз. 3 ч. 2 ст. 331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно може виникати тільки з моменту його державної реєстрації.

У цьому зв’язку виникає запитання: на що саме особа має право власності із моменту завершення будівництва до моменту прийняття об’єкта в експлуатацію і його державної реєстрації, і чому незавершене будівництво є рухомим майном до його доведення до повної готовності, а чому із завершенням будівництва воно стає нерухомим?

Очевидно, що виходячи лише зі змісту вказаної норми, на зазначене питання не можна дати однозначну відповідь. Однак при цьому слід зазначити, що особа не може одночасно мати у власності будівельні матеріали, що були використані при створенні новобудови, і саму новобудову, при створінні якої і були використані такі будівельні матеріали. Адже у розумінні ст. 185 ЦК таких будівельних матеріалів не існує у первісному вигляді через фактичне використання за їх головним споживним призначенням на будівництво нового нерухомого майна.

З огляду на це є очевидним, що в даному випадку у власності особи можуть перебувати або будівельні матеріали, або об’єкт будівництва, на створення якого вони були використані. Тим більше, оскільки згідно із ст. 188 ЦК, якщо кілька речей утворюють одне ціле, що дозволяє використовувати його за призначенням, вони вважаються одним цілим. Тому видається, що закріплений у ст. 331 ЦК принцип віднесення незавершеного будівництва до рухомого та нерухомого майна та виникнення на нього права власності не тільки не узгоджується із іншими нормами ЦК, а й істотно ускладнює його оборотоздатність як об’єкта цивільних прав та створює чисельні проблеми при його відчуженні за договором чи переході права власності на нього іншим чином, зокрема при спадкуванні або правонаступництві тощо.

Отже, на мій погляд, вирішення цього питання вбачається у виробленні й закріпленні в законодавстві чіткого визначення поняття «об’єкт незавершеного будівництва», в якому необхідно врахувати всі його істотні ознаки з огляду насамперед на наведену у ЦК загальну класифікацію об’єктів цивільних прав та їх поділу на рухоме і нерухоме майно, споживні та неспоживні речі, складові та складні речі. У даному разі видається, що прийняття об’єкта будівництва до експлуатації та реєстрація права власності на нього є другорядним питанням, оскільки має значення лише для введення та використання його у цивільному обороті. Тому із вчиненням таких дій навряд чи можна пов’язувати можливість віднесення об’єкта незавершеного будівництва до рухомого чи нерухомого майна.

У зв’язку з цим, розглядаючи зміст поняття «об’єкт незавершеного будівництва» та його ознаки, за якими він вирізняється серед інших рухомих та нерухомих об’єктів, необхідно виходити з такого. Так, відповідно до ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення. Отже, для того, щоб належати до нерухомості, об’єкт будівництва повинен відповідати двом критеріям: по-перше, тісний зв’язок із земельною ділянкою та, по-друге, неможливість переміщення об’єкта без його знецінення та зміни призначення. А тому не можуть вважатися нерухомим майном складовані будівельні матеріали на будівельному майданчику, на придбання яких поніс витрати забудовник.

Проаналізувавши положення ч. 1 ст. 181 ЦК України, можна дійти висновку, що об’єкт незавершеного будівництва може належати до нерухомого майна, якщо відповідає вищенаведеним критеріям. Адже, коли об’єкт незавершеного будівництва будується відповідно до будівельних норм та правил, починаючи з фундаменту, він нерушимо пов’язується із земельною ділянкою. Тому переміщення розташованого на земельній ділянці такого об’єкта незавершеного будівництва неможливе без його знецінення та зміни призначення. Також не можуть бути перенесені окремо і використані на його спорудження будівельні матеріали, оскільки використання будматеріалів, обладнання за їх цільовим призначенням породжує виникнення нової речі та зникнення матеріалу, з якого вона створена. Цемент, пісок, вода, які використані для приготування суміші, зникають, але з’являється нова річ — розчин. Розчин, цегла, використані для зведення стіни, зникають, але з’являється нова річ — стіни («коробка») будинка. Зрозуміло, що фундамент, стіни, будь-який інший стан незавершеного будівництва не можуть бути використані за кінцевим призначенням готового об’єкта будівництва. Вони, в динаміці будівництва, самі є матеріалом. Утім, розглядаючи їх у статичному стані, можна стверджувати, що це нове майно, яке має ряд самостійних (відмінних) ознак [8, с. 52]. Саме неможливість повернення використаних для будівництва будматеріалів до свого первісного вигляду, неможливість їх відділення один від одного без знецінення та зміни призначення робить об’єкт незавершеного будівництва нерухомістю. Має місце правова іммобілізація (від лат. іmmobilis — нерухомий), яка полягає в тому, що рухоме майно (будівельні матеріали тощо), поєднуючись з об’єктом нерухомості (земельною ділянкою), набуває фактичних якостей та юридичного статусу нерухомості.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України, нерухомість підлягає обов’язковій державній реєстрації. До недавнього часу об’єкти незавершеного будівництва не реєструвалися у державному реєстрі прав на нерухомість. Але із внесенням змін до Закону України «"Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України» [6] від 11.02 2010 року № 1878-VI, у Державному реєстрі прав реєструються права на такі об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо. На нашу думку, об’єкт незавершеного будівництва належить саме до категорії таких будівель.

Отже, об’єкт незавершеного будівництва — це, безумовно, нерухомість, по-перше, через його нерозривний зв’язок із землею та неможливість його переміщення без знецінення і зміни призначення, а по-друге, через включення його до переліку об’єктів нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації.

На підставі вищевикладеного можна виділити загальні ознаки об’єкта незавершеного будівництва як нерухомого майна: 1) тісний зв’язок із земельною ділянкою; 2) неможливість переміщення об’єкта без його знецінення та зміни призначення; 3) державна реєстрація. При цьому відсутність державної реєстрації не перетворює об’єкт незавершеного будівництва, у використані на його створення будівельні матеріали, а є лише необхідною умовою для виникнення на нього права власності, як і на інші об’єкти нерухомості, будівництво яких було завершено і введено до експлуатації.

Разом із цими загальними ознаками об’єкт незавершеного будівництва має спеціальні ознаки, які дозволяють виділити його з-поміж інших об’єктів нерухомості:

1) капітальний характер зведеної споруди — об’єкт, який будується, має бути розрахований на довгий період експлуатації, утворюючи господарське та технічно єдине ціле із земельною ділянкою, та відокремлене від прилеглих побудов. Дана ознака дозволяє відмежовувати об’єкт незавершеного будівництва від тимчасових споруд (кіосків, палаток та інших підсобних будівель);

2) дотримання порядку створення — будівництво даного об’єкта проводиться на підставі дозволу, який видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до Закону України «Про планування і забудову територій» [4] від 20 квітня 2000 року № 1699-ІІІ на підставі проектно-кошторисної документації. Проектно-кошторисна документація має містити коротку характеристику об’єкта незавершеного будівництва (будови) та його склад, відомості про черговість будівництва та пускові комплекси, а також перелік будинків та споруд, що проектуються у складі комплексу тощо;

3) неможливість експлуатації об’єкта нерухомості — відсутність стовідсоткової готовності об’єкта нерухомості призводить до неможливості бути введеним в експлуатацію. Об’єкт будівництва не може використовуватися за призначенням відповідно до мети, з якою він будується, оскільки він не прийнятий в експлуатацію державною приймальною комісією (не перевірена відповідність об’єкта санітарно-гігієнічним, протипожежним, радіаційним, екологічним, архітектурним нормам і правилам). Відсутній акт про введення об’єкта в експлуатацію, дата підписання якого є датою введення об’єкта в експлуатацію. Як наслідок об’єкт не може використовуватися за призначенням (проживання чи виробничої діяльності), але може бути предметом договорів або відчужуватися за рішенням суду з метою завершення будівництва.

Підсумовуючи викладене, можна сформулювати визначення поняття об’єкта незавершеного будівництва — це об’єкт нерухомості, який зводиться відповідно до вимог, встановлених законом, має капітальний характер та ступінь готовності якого не дозволяє отримати дозвіл на введення його в експлуатацію.

Правове регулювання ринку нерухомості, поява нових об’єктів нерухомого майна — це теми, які не втрачають своєї актуальності протягом тривалого часу. Цінність теоретичної конструкції поняття об’єкта незавершеного будівництва полягає в тому, що вона дозволяє виключити неоднозначність його тлумачення та полегшити використання в правозастосовній практиці, а визначення ознак досліджуваного об’єкта дає можливість виокремити його з-поміж інших об’єктів будівництва. Однак на сучасному етапі єдиний понятійний апарат лише формується та потребує постійного вдосконалення.

Література

1. Цивільний кодекс України // Офіц. вісн. України. — 2003. — № 11. — Ст. 641.
2. Про іпотеку : Закон України від 05.06 2003 р. № 898-IV // Відом. Верхов. Ради України. — 2003. — № 38. — Ст. 313.
3. Положення про надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам для придбання у сільській місцевості завершених або незавершених будівництвом індивідуальних житлових будинків [Електронний ресурс] : затверджене наказом Міністерства аграрної політики України та Міністерством фінансів України від 25.04.2001 р. № 113/198. — Режим доступу: http//zakon1. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/maincgi.
4. Про планування і забудову територій : Закон України від 20.04.2000 р. № 1699-ІІ // Відом. Верхов. Ради України. — 2000. — № 31. — Ст. 250.
5. Наказ Міністерства вугільної промисловості України про затвердження Інструкції про порядок розпорядження майном підприємств, що належать до сфери управління Міністерства вугільної промисловості України № 246 від 17.06.2009 [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http//zakon1. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/maincgi.
6. Про внесення змін до Закону України про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень та інших законодавчих актів України [Електронний ресурс] : Закон України від 11.02.2010 р. № 1878-VI. — Режим доступу: http//zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/maincgi.
7. Про затвердження Положення про порядок консервації та розконсервації об’єктів будівництва [Електронний ресурс] : наказ Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України № 2 від 21.10.2005 р. — Режим доступу: http//zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/ maincgi.
8. Сліпченко С. О. Право власності на об’єкт незавершеного будівництва // Укр. комерц. право. — 2009. — № 9. — С. 51–57.