Окремі проблеми самочинного будівництва

О. В. Малєєва

суддя Господарського суду Івано-Франківської області

Останнім часом в Україні значно збільшилася кількість спорів щодо визнання права власності на самочинне будівництво. Відповідне зростання кількості справ цієї категорії спостерігається і в Господарському суді Івано-Франківської області. Так, у 2006 році цим судом було розглянуто 1 справу, в 2007 році — 3 справи, у 2008 році — 7 справ, у 2009 році — 24 справи.

Поняття самочинного будівництва, а також правові підстави та умови визнання права власності на нього визначені положеннями спеціальної матеріально-правової норми, що міститься в п. 1 ст. 376 ЦК України, де вказано, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Отже, відповідне будівництво підлягає визнанню самочинним, якщо воно здійснено: 1) на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети; 2) без належного дозволу; 3) без належно затвердженого проекту; 4) з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Важливо підкреслити, що з метою забезпечення повного та всебічного з’ясування обставин справи при розгляді вказаної категорії спорів суд передусім досліджує питання, з яких саме з указаних підстав будівництво необхідно розглядати як самочинне. Відзначимо, що в переважній більшості спорів будівництво визнається самочинним унаслідок його здійснення без належного на те дозволу та/або без затвердженого в належному порядку проекту.

При цьому суд враховує такі вимоги законодавства України в цій сфері:

— забудова територій передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, впорядкування об’єктів містобудування, розширення та технічного переоснащення підприємств; будівництво об’єктів містобудування здійснюється згідно з вимогами законодавства та відповідно до затвердженої проектної документації (ст. 23 Закону України «Про планування і забудову територій»);

— будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об’єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови населених пунктів у порядку, визначеному ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій» (ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність»);

— проектна документація на будівництво об’єктів містобудування розробляється згідно з вихідними даними на проектування з дотриманням вимог державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови та затверджується замовником в установленому законом порядку (ст. 28 Закону України «Про планування і забудову територій»);

— документом, що засвідчує право замовника та підрядника на виконання підготовчих (якщо підготовчі роботи не були виконані раніше відповідно до дозволу на виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, є дозвіл на виконання будівельних робіт, який надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю (ст. 29 Закону України «Про планування і забудову територій»).

За загальним правилом, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦК України). Однак у визначених у ст. 376 ЦК України випадках право власності на самочинне будівництво може бути визнане за рішенням суду, а саме:

1) здійснення самочинного будівництва на земельній ділянці, що не була відведена особі для цієї мети, за умови надання їй земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України);

2) на вимогу власника (користувача) земельної ділянки, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК України).

При визнанні права власності на самочинне будівництво необхідним є чітке визначення ознак самочинного будівництва і встановлення підстав визнання права власності на нього відповідно до положень ч. 3 або ч. 5 ст. 376 ЦК України. Наприклад, якщо будівництво є самочинним унаслідок його здійснення на земельній ділянці, що не була відведена особі для цієї мети, підставою для визнання права власності може бути положення ч. 3 ст. 376 ЦК України. Якщо встановлено, що самочинність будівництва полягає у здійсненні реконструкції приміщення без належного на те дозволу, то підставою визнання права власності на такий об’єкт може бути положення ч. 5 ст. 376 ЦК України.