Підстави для визнання об’єкта нерухомості самочинним будівництвом

А. С. Савченко
викладач кафедри цивільно-правових дисциплін Харківського національного університету внутрішніх справ

За останні роки стрімкого розвитку будівництва значний інтерес почали привертати питання правового регулювання діяльності, пов’язаної із зведенням об’єктів нерухомості. Актуальність питань правозастосування законодавства у цій сфері перш за все зумовлена гострою потребою у житлі, поліпшенням житлових умов, масовою розбудовою міст, викликаною західними будівельними тенденціями тощо. Втім відсутність коштів, матеріальної підтримки з боку держави, а також складність та затягування процедур щодо відведення земельної ділянки та отримання дозволів на будівництво призвели до успішного процвітання в нашій державі інституту самочинного будівництва та розвитку тенденції, що легше, швидше та дешевше визнати право власності на вже зведений об’єкт будівництва, аніж отримати необхідні дозволи на його здійснення.

Зміст положень ст. 376 ЦК України визначає самочинне будівництво як житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони: 1) збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. У зв’язку з цим є необхідним приділити увагу ознакам, за наявності яких вказана норма дозволяє визнавати об’єкт нерухомості самочинним будівництвом.

1. Здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Вказана ознака включає в себе три складових елементи: а) порушення цільового призначення земельної ділянки; б) відсутність правовстановлювальних документів на земельну ділянку; в) порушення встановлених меж (самовільне зайняття) земельної ділянки.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та відповідно до містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, встановлених згідно з вимогами цього Закону. Статтею 19 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) передбачено поділ земель, залежно від їх цільового призначення, на дев’ять категорій. Серед визначених цією нормою категорій земель для будівництва можуть використовуватися землі житлової та громадської забудови. Згідно зі ст. 38 ЗК України до земель цієї категорії належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування.

Використання цієї категорії земель здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

Право на забудову певної земельної ділянки виникає у суб’єкта за наявності права власності (користування) на земельну ділянку. Зокрема ст. 22 Закону України «Про основи містобудування» прямо передбачено, що забудова земельних ділянок, які надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Право на забудову (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, будівництво об’єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд.

За загальним правилом ст. 40 ЗК України, громадяни України можуть отримати безоплатно у власність або в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також набути право власності або право користування на земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими договорами (купівля-продаж, дарування, рента, спадкування тощо).

Із цільовим використанням земельної ділянки складнощів не виникає, однак не слід забувати про правовстановлювальні документи. Адже, крім того, що кожна земельна ділянка має своє цільове призначення, вона обов’язково має власника та відповідні документи, які підтверджують право на неї та містять її основні характеристики. Відповідно до ст. 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають із моменту державної реєстрації цих прав. Отже, особа, яка має намір здійснити будівництво на певній земельній ділянці, повинна мати необхідні документи, які б посвідчували її право власності або право користування зазначеною ділянкою. Такими документами, відповідно до ст. 126 ЗК України, є державний акт про право власності на земельну ділянку чи на право постійного користування земельною ділянкою, цивільно-правова угода про відчуження земельної ділянки, укладена в установленому законом порядку та свідоцтво про право на спадщину.