Проблеми законодавчого врегулювання укладення (поновлення), зміни і розірвання договорів оренди землі та їх державної реєстрації

С. В. Томчишен
кандидат юридичних наук, керуючий партнер Юридичного товариства «Юрпайінтел»

Конституцією України (ст. 14) проголошено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується державою. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Разом з цим ч. 2 ст. 4 Земельного кодексу України передбачає, що основним завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, а також раціонального її використання та охорони. Однією із гарантій забезпечення права на землю є встановлення у ст. 5 Земельного кодексу України основних, базових принципів, яким має відповідати земельне законодавство. Серед них, зокрема: забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; невтручання держави у здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом; забезпечення раціонального використання та охорони земель; а також забезпечення гарантій прав на землю тощо.

Одним із правових механізмів здійснення власником свого права власності на землю є право на надання її в користування іншим особам за договором оренди. Передбачена можливість оренди землі водночас гарантує і право інших осіб на отримання землі в користування та її використання. Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі визначається як договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Сьогодні порядок укладення (поновлення), зміни і розірвання договорів оренди землі та їх державної реєстрації встановлено такими базовими законодавчими актами, які врегульовують майнові відносини, в тому числі й ті, що виникають у сфері господарської діяльності, зокрема ЦК України (гл. 16 — Правочини, гл. 52 — Поняття та умови договору, гл. 53 — Укладення, зміна і розірвання договору, § 1 та 3 гл. 58 — Загальні положення про найм (оренду), Найм (оренда) земельної ділянки, гл. 33 — Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, гл. 34 — Право користування чужою земельною ділянкою для забудови), ГК України (роз. IV — Господарські зобов’язання, § 5 гл. 30 розд. VI — Оренда майна та лізинг), положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV, а також спеціалізованими у сфері земельних відносин законодавчими актами — Земельним кодексом України (надалі — ЗК України), Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, іншими законодавчими та підзаконними нормативними актами у сфері земельних відносин.

У цілому наведені законодавчі акти покликані забезпечити комплексне врегулювання земельних відносин, зокрема тих, що виникають при наданні землі її власниками у користування іншим особам за договором оренди. Однак ретельний аналіз норм деяких законодавчих актів у сфері земельних відносин свідчить про неузгодженість їх окремих положень, і, як правило, неоднакову практику їх правозастосування щодо укладення (поновлення), зміни і розірвання договорів оренди землі та їх державної реєстрації. У більшості випадків недосконалість законодавства, що регулює земельні відносини, значно ускладнює визначення дійсного змісту його норм, що суттєво ускладнює здійснення власником своїх прав стосовно належної йому землі, зокрема здійснення права щодо надання землі у користування іншим особам, та обмежує гарантовані права останніх на отримання землі у користування за договором оренди та її подальше використання, що часто є причиною виникнення чисельних спорів, пов’язаних із укладенням (поновленням), зміною і розірванням договорів оренди землі та їх державною реєстрацією, а в деяких випадках — неоднакового застосування судами положень законодавства при вирішенні подібних справ.